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공공임대로 내 집을 저렴하게 장만할 수 있다!
우리가 살아가면서 거의 매일같이 관심을 가진다고 해도 과언이 아닐 겁니다. “집 문제” 는 우리 일상생활에서 꽤나 중요하게 다가오는거 같습니다.
집 문제 즉 “주택 문제”는 과거에도 늘 이슈가 되었으며 현재도 일반 서민들에게는 꼭 알아두어야 할 부분이었던거 같습니다. 지금은 한 가정의 가장이지만 제가 어렸을 적 30년 전에도 “내집 마련”을 위해 저희 부모님께서도 꽤나 고민을 많이 하셨던거 같습니다. 결국 제가 성인이 될 때까지도 자신의 집을 마련하지 못했을 정도지요.
또한 저도 여전히 “내집”을 보유하고 있지 않습니다. 여전히 집 없는 설움을 겪고 있는 중입니다.
그러나, 제겐 곧 내집 마련의 기회가 찾아올 거 같습니다. 그 이유는 제가 “공공임대”에 거주하고 있기 때문이지요.
위 링크 글들을 통해 알뜰 송송 매거진의 자매 사이트에서는 “공공임대 주택” 에 대해 소개를 해 드린적이 있습니다. 공공임대 주택은 정부나 공공기관의 주도로 계획되고 공급되는 “서민 친화적 주택” 이라고 볼 수 있습니다.
공공임대주택은 위 글에서처럼 LH(한국토지주택공사) 외에도 SH 공사등의 각 지자체 공공기관에서 지어지고 공급되는 임대주택입니다. 이들 공공임대 주택들은 약간의 차이점은 있으나 거주 기간 내에 시세보다 “저렴”하게 임대료를 지불하고 거주할 수 있다는 장점이 존재합니다.
그런데 공공임대 주택의 장점은 여기서만 그치지 않습니다. 임대 주택으로 살아보고 난 다음에 집의 상태나 주변 환경을 충분히 경험하고 난 다음 추후 분양 여부를 판단하는게 가능합니다.
최근에 분양 받은 아파트 입주 후 하자 때문에 시공사와 갈등을 겪는 입주민들이 많아서 사회적 이슈가 되고 있는데 공공임대 주택은 그런 단점을 회피할 수 있습니다.
이번 글에서는 현재 공공임대 주택에 거주하고 있는 저의 경험담과 사례를 통하여 공공임대 주택 및 분양 과정에 대해 설명을 드려볼까 합니다.
내가 거주하고 있는 공공임대 주택은?
일단 제가 현재 거주하고 있는 공공임대 주택에 대하여 간략하게 설명을 드려봅니다.
LH청약을 통해 2018년경에 입주를 하였으며 “10년 공공임대 리츠” 입니다. 공공임대긴 하지만 LH 에서 임대 주택 건설을 위해 “투자자를 모집” 하여 공급하는 형태인 “리츠” 입니다. 즉 시행사는 LH 지만 임대주택 건설 자금은 “외부”에서 충당하여 건설하는 형태라고 보면 되겠습니다.
“임대 리츠” 와 관련한 내용은 위 링크 글을 참고해 보셔도 좋습니다.
LH 에서는 “10년 공공임대”, “10년 공공임대 리츠” 형태로 공공임대 주택을 공급을 하고 있습니다. 입주자 입장에서는 이 둘간의 차이는 거의 없으며 위에서 언급했듯이 “리츠 임대” 의 경우에 공공임대 주택 건설을 위해 외부에서 투자를 받아 짓는다는 점 정도가 차이일거 같습니다.
그런데 현재는 LH 에서 “10년 공공임대(리츠 포함)” 주택을 신규로 건설하고 있지 않는 걸로 보입니다.
기본적으로 LH의 10년 공공임대는 “임대 후 분양” 형태로 내집을 마련하는게 가능한데, 위의 글 사례에서 보듯이 판교신도시의 10년 공공임대 아파트에서 문제가 불거진거 같습니다.
10년 공공임대의 경우에는 10년 임대후 분양의 조건으로 입주민에게 공급을 하게 되는데 임대 후 분양의 조건 중에 하나가 “분양시 주변 시세의 80~90%” 의 조건으로 분양가가 책정이 되게 됩니다. 판교신도시의 10년 공공임대의 경우 주변 일대가 워낙 집값이 올랐기 때문에 10년 전 시세에 비해 엄청나게 상승하여 분양시 시세로 분양을 받지 못하는 입주민들이 많았기 때문입니다.
10년 공공임대의 취지는 “무주택자들에게 저렴하게 주택 공급” 이라는 것인데 판교 신도시의 사례에서는 이 취지가 어긋나게 된거 같습니다. 따라서 판교 사례에서는 LH와 입주민들의 갈등이 꽤나 커서인지 정부에서도 더이상 신규로 “10년 공공임대” 를 공급하지 않으려고 하는거 같습니다.
물론 현재는 이미 전국에 공급된 “10년 공공임대” 주택 중에서 퇴거한 호실을 대상으로 예비 입주자를 지속적으로 모집하고 있습니다. 따라서 10년 공공임대를 통해 저렴한 보증금과 임대료로 거주하다가 분양을 받길 원한다면 “LH 청약센터” 로 가셔서 남은 10년 공공임대 주택에 대하여 관심을 가지면 될거 같습니다. (LH 청약센터에서 수시로 잔여 호실의 예비 입주자를 모집합니다)
현재 거주중인 공공임대 주택의 상황
2018년부터 거주했으므로 올해가 6년 차입니다. 보증금 1,5억에 월임대료 30만원 정도로 살고 있었으며 단지의 첫입주 기간이 5년이 넘었기 때문에 “조기분양” 대상 단지입니다. ( 84 m2 형 )
제가 사는 단지는 “리츠 임대” 이기 때문에 “LH 10년 공공임대” 와는 약간 다른거 같습니다. 리츠 단지는 조기 분양이 좀 복잡하게 얽여 있어서 어떻게 할지 결정이 나지 않았다가 최근에 정치권에서 LH 10년 공공임대와 동일하게 조기분양 및 10년 분양을 시행하기로 결정이 되었습니다.
현재 저는 “조기 분양” 신청을 LH에 했고 분양가 산정을 위해 “감정 평가 기관” 을 두군데 정도로 선정하여 분양가 감정을 진행 예정입니다. 감정가는 조만간 나올 거 같네요.
추후 분양 관련 진행 예정 사항
저는 조기 분양을 신청하였으므로 감정 평가 기관에서 주변 시세와 비교하여 현 시점의 “분양가”를 산정하게 됩니다. 1차적으로 감정평가를 한 다음에 조기분양을 신청한 입주민의 반발이 있으면 “2차 감정”을 하게 되는거 같네요.
타 10년 공공임대 단지들도 보통 “2차 감정” 을 진행하는 거 같습니다. 감정 평가 관련하여 분양을 신청한 입주민들에게 각각 “감정 평가 비용”을 부과하는거 같습니다.
감정평가가 끝나게 되면 본격적으로 각 입주민들과 “분양 계약”을 하게 됩니다. 계약을 맺으면 다음과 같은 계약 조건이 달리게 됩니다. (저희 단지의 경우)
- 계약금 2억원(보증금 포함) + 잔금 일시 납부 – 분양 완료 및 입주민 명의의 주택 소유 완료.
- 계약금 2억원(보증금 포함) + 잔금 납부 10년 유예 – 계약일로 부터 최대 10년까지 잔금 납부 유예. 그 전까지 전세계약으로 LH와 계약 유지. 잔금을 완납할때까지 전세계약 형태로 거주 가능. 중간에 언제든 잔금 납부 후 소유권 이전 가능. 잔금 납부 전까지 잔금의 이자를 지불해야 함.
계약 조건은 위와 같습니다. 일단 계약금으로 무조건 “2억원” 을 LH에 지불하고 나머지 잔금은 입주민의 선택하면 됩니다. 가장 베스트는 잔금까지 한꺼번에 납부 후 소유권을 이전하여 “내집”을 마련하면 되지만 억단위의 돈을 한꺼번에 지불하기 부담스러우면 “LH 지원대책” 을 이용할 수도 있습니다.
지원대책은 일단 무조건 계약금 2억원을 지불한 다음에 나머지 잔금의 납부를 유예하는 방법입니다. 계약일로 부터 최대 10년까지 잔금 납부를 유예할 수 있으며 10년 후에는 “반드시 완납”을 해야 합니다.
물론 유예기간 10년까지 중간에 조금씩 상환하는게 가능하며 그 전에 한꺼번에 납부를 하는것도 가능합니다. 또한 나머지 잔금을 “은행 대출”을 통해서 한꺼번에 납부하는 것도 가능합니다. 만약에 대출을 이용한다면 납부 유예를 통해서 10년 후에 지출하는게 나을지 대출을 통해서 한꺼번에 지불하는게 나을 지 따져봐야 합니다.
유예기간 10년동안 잔금에 대한 “이자”를 납부해야 하기 떄문입니다. 만약 대출을 받아서 원금 + 이자를 납부하는게 유리하다면 대출을 받아서 내 명의로 소유권을 이전하는 것도 더 나을 수 있습니다. 물론 내 명의로 집을 소유하게 되면 대출 원금 + 이자 + 세금에 대한 부담이 있으므로 잘 따져보는게 좋습니다.
만약 조기 분양을 받지 않을 시
저희 단지의 경우에도 “조기 분양”을 받지 않고 10년 임대 후 분양을 신청해도 상관이 없습니다. 말 그대로 지금은 입주한지 5년이 지나서 시행하는 “조기 분양” 이기 때문입니다.
일반적으로 10년 공공임대는 10년 임대후 분양이 원칙이므로 10년 후에 분양을 받아도 되고 10년을 산 다음에 퇴거를 해도 됩니다. 그 선택은 입주자의 마음입니다.
만약 10년 후 분양을 받으면 10년 후에 감정 평가 기관에서 분양가를 산정한 다음에 해당 분양가로 분양 계약을 진행하면 됩니다. 대신에 저희 단지의 경우에는 10년 후 분양시 “LH 지원 대책”을 받지 못하는거 같아 보이네요.
이상으로 제가 거주하고 있는 “10년 공공임대(리츠)” 에 대해 분양과 관련된 내용을 간단하게 설명드려 봤습니다. 저 개인적인 생각으로는 “10년 공공임대” 가 추후에도 꾸준히 나와 주었으면 하는 바램입니다. 임대로 살다가 내집마련을 하는 수단으로 하기에는 괜찮기 때문입니다.
임대주택이라고 하지만 10년 공공임대의 경우는 LH에서 “분양”을 생각하고 짓기 때문에 국민임대, 영구임대와는 성격이 좀 다릅니다. 메이저 브랜드 아파트 보다는 좋은 건축 자재와 시설을 갖추지는 않더라도 4인 가정이 거주하기에는 꽤나 괜찮은 환경의 주택임은 분명합니다.
더군다나 분양을 받을 때 현 시세보다 싸게 분양을 받을 수 있기 때문에 메리트가 충분히 있을 수 있습니다. 제가 사는 단지는 아직 분양가 산정이 되지 않아서 예측할 수는 없지만 분양 후에 “시세 차익”을 기대할 수 있을거 같기도 합니다.
아직 정부의 “임대 주택” 정책이 어떻게 정해질지는 알수가 없어서 판단하기 어렵지만 “리츠” 형 임대 주택이 활성화 될거라는 얘기를 기사에서 본적은 있습니다. 앞으로도 “공공임대” 주택이 활성화 되었으면 하는 바램입니다.
분양가 산정 및 추후 계약이 완료되면 관련 내용은 업데이트를 해보도록 하지요.
