사회초년생의 내 집(방) 구하기 절차에 대해 알아보자 | 월세 전세

집을 구하는 방법은?

사람이 생존을 하기 위해서는 “의식주”가 반드시 필요합니다. 그 중에서 더위와 추위를 피하고 잠을 자거나 내 몸을 편히 쉬게 하기 위해서는 “집” 이 반드시 필요하다고 볼 수 있습니다.

그런데 이제 막 고등학교나 대학을 졸업하고 사회에 진출하려는 “사회초년생” 들은 어떻게 집을 구하는지 궁금할 것입니다. 그래서 본 포스트에서는 “집을 구하는 절차 및 방법” 에 대해서 설명을 해 볼까 합니다.

집을 구하기 위한 사전 지식

내 손으로 직접 집을 구하기 위해서는 몇가지 사전 지식을 알아두는게 좋습니다. 집을 사는것과 임대로 들어가 사는 것을 사전에 결정해야 하기 때문입니다. 또한 주거 건물의 종류도 알아두는게 좋습니다.

대한민국의 주거 형태

국내에서 일반적인 주거 형태는 다음과 같습니다.

• 아파트(Apartment) : 높은 층수의 건물에서 다수의 세대가 거주하는 방식. 한국인들이 가장 많이 거주하고 현재 거주를 선호하는 주거 형태이다.
• 빌라, 다세대 주택 : 아파트와 같이 높은 층수의 건물은 아니지만 어느정도의 세대가 같이 거주하는 주거 형태다. 일반적으로 6~7층 이하의 빌라나 다세대 주택이 대부분이며 아파트에 비해 편의시설이 다소 부족하고 경비실을 따로 두지 않는 곳이 대다수다. 대신에 관리비 같은 주거 비용이 저렴한 편이다. 또한 아파트에 비해 집값이 저렴하다.
• 단독 주택 : 1990년대 이전에는 많은 사람들이 “단독 주택” 에서 거주를 하였다. 일반적으로 1~3층 사이의 지붕을 올린 형태로 짓게 되며 1세대 단독 ~ 3세대 정도 거주를 하는 주거 형태다. 현재는 인기있는 주거 형태는 아니며 한적한 교외에 “전원 주택” 정도가 새로 건축되어 보급되고 있다.
• 타운하우스 : 단독 주택의 단점을 보완하고 아파트의 장점을 덧붙힌 주거 형태다. 단독 주택의 경우에는 국내에서 주차난과 보안의 어려움이 존재하나 단독 주택을 여러 세대로 지으면서 주차장과 경비실을 운영하고 있는 주거 형태다. 단독 주택에서 경비실의 필요성을 추가하였고 주차 관리도 잘 되기 때문에 단독 주택을 선호하지만 단점 보완의 필요성을 느끼는 사람들에게 선호되는 주거 형태다.
• 주거용 오피스텔 : 도심의 교통 요지나 유동인구나 많은 지역에 오피스 빌딩 형태로 건축되어 보급되는 주거 형태. 세대수가 일정 이상 되며 주차장과 보안의 장점이 있기 때문에 젊은 직장인이나 1인 가구에서 선호하는 주거 형태다. 대신에 관리비가 꽤 비싸고 전용 면적 사용의 효율성이 떨어지는 단점이 있다.
• 원룸 : 빌라, 다세대 주택의 범주 안에 포함되어 있다. 혹은 주거용 오피스텔의 경우에는 “원룸”의 형태로 되어 있는 경우가 꽤 많다. 방 한개에 작은 화장실 하나 작은 주방용 싱크대, 침대, 에어컨, 옷장, 신발장 등으로 구성된 1인 거주 주택이다. 사회 초년생이나 결혼을 하지 않은 사람들이 선호하며 비용적인 측면에서는 가장 저렴한 주거 형태라고 볼 수 있다. 크기는 대략 4~10평 내외이다.
• 옥탑방 : 다세대 주택의 옥상에 지어진 임시 주택. 내부 크기는 원룸의 크기와 비슷하며 원룸의 구조가 비슷하다. 다세대 주택의 집주인이 방세 수입을 얻기 위해 옥상을 활용하였으며 마당을 활용할 수 있기 때문에 사회 초년생이나 1인 가구가 선호를 했었다. 하지만 겨울에는 춥고 여름에는 엄청나게 더운 단점이 있으며 주로 오래된 다세대 주택에 분포하기 때문에 주거 환경이 열악한 편이다.
• 고시원 : 최소한의 공간으로 잠만 잘수 있는 주거 형태. 책상 한개에 침실 1개 정도의 구조로 구성되어 있다. 공간이 매우 적으며 2평 정도 내외의 공간이 제공된다. 단독 세대가 아닌 여러 세대가 공용으로 주방이나 화장실을 이용한다. 저렴한 비용으로 주거가 가능한 장점이 있지만 주거 환경은 매우 열악하다.

국내의 주거 형태는 대략적으로 이정도로 정리가 될 수 있을거 같습니다. 이중에서 어떤 형태의 집에 거주할지 결정을 해 놓는게 좋습니다. 어느정도 부모님에게 주거비를 지원받을 수 있다면 “아파트”가 가장 좋은 주거 형태이나 국내 대다수의 아파트의 매매/임대 비용은 꽤 비싼 편이므로 대안인 “빌라/다세대” 주택이나 “오피스텔” 정도로 알아보면 좋을거 같습니다.

만약 당신이 사회 초년생이나 결혼을 하지 않은 직장인이고 가장 저렴한 비용의 집을 구한다면 “원룸” 이 좋은 대안이 될 것입니다. 원룸은 한 사람이 거주하기 괜찮은 주거 형태이고 다른 주거 형태의 주택에 비해 드는 비용이 가장 저렴합니다.

어떤 집에서 어떻게 거주할 것인가?

어떤 집에서 거주할 지 결정을 했다면 현재 자신의 자금과 생활 형편을 따져봐야 할거 같습니다. 일단 집을 구하여 살기 위해서는 “매매” 나 “임대” 를 통해 집을 구입하거나 돈을 지불하고 집을 빌릴 수 있습니다.

주거 형태에 따라 비용적인 측면을 한번 따져 보겠습니다.

• 아파트 : 아파트에 거주하려면 가장 비싼 비용이 들어가게 됩니다. 신축 아파트는 엄청난 높은 가격대에 형성되어 있고 임대를 하려고 해도 비용이 가장 많이 들어가게 됩니다. 아파트에 거주하려면 어느정도 자산과 여유 자금이 충분하거나 은행에서 “대출” 이 필요하게 됩니다. 또한 관리비도 부담이 될 수 있습니다.
• 빌라/다세대 주택 : 빌라나 다세대 주택은 아파트에 비해 매매나 임대 비용이 저렴한 경우가 대부분입니다. 지어진지 오래된 빌라나 다세대 주택의 경우에는 꽤 저렴한 금액으로 거주하는게 가능합니다. 하지만 교통이 불편하거나 주차난이 예상되고 편의 시설이 부족하기 때문에 감안해야 합니다.
• 단독 주택, 타운하우스 : 아파트 못지 않은 비싼 비용이 들어가게 됩니다. 대신에 도심지의 오래된 단독 주택의 경우에는 매매나 임대 비용이 좀더 저렴할 가능성도 있습니다.
• 주거용 오피스텔 : 교통이 편리하거나 도심 중심지에 있는 오피스텔은 매매나 임대의 경우 꽤 비싼 축에 속합니다. 또한 오피스텔의 경우 관리비가 꽤 비싸기 때문에 여유 자금이 충분치 않다면 사회 초년생이 거주하는 것은 꽤 부담이 될 수 있습니다.
• 옥탑방 : 저렴하게 거주할수 있는 장점이 있습니다. 또한 건물 옥상에 있기 때문에 옥상의 넓은 공간을 활용할 수 있는 장점도 있습니다. 하지만 대부분 오래된 다세대 주택에 분포해 있고 주거 환경이 열악하기 때문에 추천할 만한 주거 공간은 아닙니다.
• 원룸 : 사회 초년생이나 1인 가구가 거주하기에는 괜찮은 주거 형태입니다. 최근에는 1인 가구가 급속히 늘어난 덕분에 원룸의 인기가 꽤 높아져 있습니다. 건축한지 오래된 원룸의 경우에는 비용이 저렴하지만 위생이나 내부 환경이 열악할 가능성이 있기 때문에 비교적 최근에 지어진 원룸의 경우에는 깔끔한 환경에 각종 생활 필수품들이 옵션으로 지급되므로 가성비 높은 주거 형태라고 볼 수 있습니다. 대신에 아파트나 오피스텔에 비해서는 보안에 취약하고 주차난에 시달릴 수 있습니다. 비용적인 측면에서도 저렴한 편입니다.
• 고시원 : 비용적인 측면에서는 가장 저렴하나 거주 환경이 매우 열악하기 때문에 고시원에 거주하기 보다는 “원룸”에 거주하는 것을 추천합니다.

사회 초년생이나 1인 가구의 경우에는 “원룸” 을 추천하며 여유 자금이 된다면 “오피스텔”도 생각해 볼 수 있습니다.

그러면 어떤 방식으로 집을 구할까요? 위에서도 잠깐 언급했지만 집에 거주를 하기 위해서는 크게 두가지로 볼 수 있습니다.

• 매매 : 내가 직접 돈을 지불하고 주택을 구입합니다. 아파트, 빌라, 다세대 주택, 오피스텔, 단독 주택, 타운 하우스 등을 매매로 구입할 수 있습니다.
• 임대 : 시세에 맞는 목돈을 지불하고 주택을 빌리거나(전세) 매달 일정 금액을 지불하고(월세) 집을 빌립니다. 월세의 경우에는 일정한 보증금이 필요합니다.

본 설명은 사회 초년생의 집 구하는 방법을 설명하기 위함이므로 매매보다는 “임대” 에 초점을 두고 설명을 하도록 합니다.

주택 임대 형태는?

주택을 빌리기 위해서 우리나라에서는 크게 두 가지 방식이 있습니다.

“전세” 와 “월세” 입니다.

“전세” 는 전세계적으로 우리나라에만 있는 독특한 임대차 제도 입니다.

집을 빌리기 위해 난생 처음 보는 “집주인” 에게 몇천만원~몇억원을 지불하고 최소 2년 동안 계약을 통해 집을 빌리게 됩니다. 계약기간 동안에는 별도로 추가로 돈을 집주인에게 지불하지 않고 계약 기간이 끝나면 집주인에게 건냈던 돈을 돌려받아 퇴거 하면 됩니다.

집주인은 계약 기간 동안에 세입자로 부터 받은 돈을 잘 보관하거나 다른 용도로 사용합니다. 그리고 나서 계약이 끝나면 세입자에게 받았던 돈을 고스란히 돌려 주기만 하면 됩니다. 세입자의 경우에는 지불했던 돈은 사라지는게 아닌 다시 되돌려 받을 수 있는 돈이기 때문에 “저축”을 하는 것과 다름이 없게 됩니다.

전세 제도는 한국에서만 있는 독특한 임대차 제도이지만 집주인의 경우 목돈을 받아 수익형 사업이나 일을 할 수 있고 세입자는 돌려 받을 수 있는 돈이기 때문에 현재까지도 내집 마련을 위한 매우 좋은 “제도” 라고 평가되고 있습니다.

예전에도 내집 마련을 어려웠지만 “전세”를 통해 저축을 하여 집을 마련한 서민들이 적지 않았습니다. 그래서 사회 초년생들에게는 “전셋집”을 마련하는 것도 목표가 되곤 했습니다.

월세는 계약기간 동안에 매달 일정 금액을 지불하고 집을 빌리는 임대 계약 입니다. 우리나라에서 월세는 약간의 보증금이 있어야 하며 일반적으로는 입주한 날 다음달부터 월세를 매달 지불하게 됩니다. (지역에 따라서는 월세를 선불로 지불하는 사례도 있습니다)

월세는 전 세계적으로 널리 보급된 임대차 제도 입니다. 그래서 일반적으로 집을 임대하여 산다고 하면 “월세” 를 떠올릴 수 있습니다. 월세는 집주인에게 지급이 되는 것이며 내가 돌려받지 못하는 금액입니다. 대신에 계약 기간이 끝나면 계약시 지불했던 “보증금”은 돌려 받을 수 있습니다.

공인중개사 및 중개수수료

일반적으로 집을 구하려면 “공인중개사”를 통해 집을 구할 수 있습니다.

위의 사진에서도 보이듯이 우리가 길거리에 다니다 보면 “~~ 부동산” 이라는 문구 간판을 단 사무실들이 보일 겁니다. 바로 이런 사무실에는 “공인중개사” 들이 있으며 이들은 매매, 전세, 월세 등의 물건들을 소개시켜주고 거래를 주선하는 역할을 합니다.

보통 줄여서 “부동산 사무실” 이라는 표현을 많이 쓰지요. 이들 공인중개사들은 부동산(매매, 전세, 월세)등의 거래를 주선하며 계약이 성사됐을때 “수수료” 를 받습니다. 즉 중개수수료 입니다.

중개수수료는 부동산의 금액에 따라 수수료가 달라집니다. 예를 들어서 전세의 경우에는 전세보증금에 따라 수수료 금액이 달라집니다.

위의 표를 보시면 전세의 경우에는 전세금의 금액에 따라 달라지는데 금액이 높아질수록 수수료율이 낮아집니다. 예를 들어서 1억원 짜리 전셋집을 구했다면 공인중개사에게 1억 X 0.3 % 인 “300,000원” 을 중개수수료로 지급하면 됩니다.

이처럼 중개수수료율은 법적으로 정해져 있으므로 과도한 중개수수료를 요구한다면 이의를 제기하면 됩니다. 간혹 정해진 한도 범위를 넘어서 많은 수수료를 요구하는 공인중개사들이 있으니 주의할 필요가 있습니다.

좀더 자세한 “부동산 중개수수료” 를 확인하려면 아래에서 확인해 보시기 바랍니다.

어떤 집을 구할 것인가? 전세? 월세?

지금까지 집을 구하기 위한 사전 지식에 대해 알아봤습니다. 위의 사전 지식 정도만 알고 있으면 당신은 집을 구할 준비가 어느정도 된 것입니다.

그런데 여기서 과연 어떤 집을 구할 것인지 고민이 될 수 있습니다. 당신이 사회 초년생이라면 어떤 집을 구하는게 좋을까요?

주거 형태는?

위에서 설명드린대로 집의 형태는 여러 종류가 있습니다. 현재 대한민국에서 가장 선호하는 주택은 “아파트” 입니다. 아파트를 선호하는 이유는 다음과 같습니다.

보안이 용이하고 쓰레기 처리가 편리하다. 관리직원이 별도로 있어서 여성들이 생활하기 편리한 측면이 있다.

당신이 여유 자금이 충분하다면 “아파트”는 가장 좋은 선택입니다. 하지만 대다수의 사회 초년생들은 아파트를 선택할 여유가 없는게 현실입니다. 그 이유는 전세/월세 모두 “비싸기 때문” 입니다.

교통이 좋고 최근에 지은 아파트일수록 임대 가격이 높아집니다. 그만큼 많은 사람들이 선호하기 때문이지요. 이는 지극히 시장 경제의 논리라고 볼 수 있습니다. 또한 아파트는 18평 이상 된다면 전세는 1억을 넘어서 몇억에 육박하게 됩니다. 월세 또한 월 백만원 이상을 지불해야 할 가능성이 높습니다.

따라서 사회초년생은 “아파트”는 적절치 않은 선택일 수 있습니다. 임대료가 워낙 비싸기 때문에 그 대안을 찾아야 합니다.

사회 초년생에게 가장 추천할 만한 주거 형태는 “원룸” 입니다. 원룸은 공간은 적지만 1인 가구가 거주하기 무난하며 1개의 방에 화장실, 주방등이 모두 합쳐진 주택입니다. 보통 “연립 주택” 형태가 가장 많습니다.

위 사진의 원룸은 1인 가구가 거주할 수 있는 가장 일반적인 형태의 원룸입니다. 화장실과 작은 주방이 있으며 TV, 침대, 에이컨등이 비치되어 있습니다. 주방에는 드럼 세탁기와 인덕션 등이 있으며 이들은 “옵션” 형태로 제공되는 형태가 일반적입니다.

따라서 이런 “원룸”은 사회초년생들이 잠시 거주하기 좋은 주택이라고 볼 수 있습니다. 혼자서 생활할 수 있는 기본적인 도구들이 옵션 형태로 제공되며 임대료는 아파트에 비해 훨씬 저렴합니다.

가격 대비 장점이 많아서 “가성비”가 가장 좋은 주택이 원룸이라고 할 수 있지만 단점도 있습니다. 관리비가 저렴하지만 별도의 관리직원이 상주하고 있지 않기 때문에 치안이나 민원제기가 아파트에 비해 꽤 불편한 편입니다. 또한 주차 공간이 부족한 부분도 존재할 수 있습니다.

오래된 원룸중에는 별도의 엘리베이터가 없어서 3~4층을 걸어 올라가야 되는 불편함도 존재할 수 있습니다. 특히 여성들의 경우에는 이런 점이 단점이 될 수 있습니다.

여성들의 이런 단점을 보완해 주는 주택은 “오피스텔” 이라고 볼 수 있습니다.

오피스텔은 원룸과 비슷한 주거 형태이지만 별도의 관리직원이 상주하고 있고 치안이 좋은 편이기 때문에 여성들의 경우에 오피스텔이 좋은 주거 공간이 될 수 있습니다. 대신에 아파트 못지 않은 관리비가 청구되고 임대료 원룸에 비해 비싼 편입니다.

그럼에도 여성들의 경우에는 여유가 된다면 “오피스텔”에 거주하는 것을 추천하는 편입니다.

월세? 전세? 어떤게 좋을까?

사회 초년생이 집을 구할 때 가장 고민이 되는 부분이 바로 이 부분입니다. 1인 가구로 독립을 결정하였지만 어떤 임대 형태로 구할지가 고민이 될 수 있습니다.

가장 일반적인 임대차 형태는 “월세” 입니다. 월세는 위에서도 설명했듯이 일정 보증금을 집주인에게 맡기고 월마다 임대료를 지불하는 임대차 방식입니다.

이제 막 사회 생활을 시작하는 사회 초년생이 선택할 수 있는 임대차 방식은 “월세” 라고 볼 수 있습니다. 일단 월세는 처음에 목돈이 들어가지 않습니다. 일반적으로 원룸/오피스텔의 보증금은 지역에 따라 다르지만 500만원~1천만원 수준입니다.

500만원이라고 해도 부담이 될 수 있으나 직장 생활 3~5개월 정도면 충분히 마련할 수 있는 금액이므로 월세방을 구하기가 어렵지 않습니다. 대신에 월마다 납부하는 월세의 경우에는 최소 30만원부터 70만원까지 다양합니다.

우리나라의 현실에서 월세가 50만원이 넘어가면 사회 초년생의 경우에는 부담스러울 수 있습니다. 참 안타까운 현실인데요, 열심히 일을 해서 빨리 연봉을 높이거나 사업을 해서 돈을 많이 버는 방법밖에는 없는 거 같습니다.

“월세”는 이와 같이 장점과 단점이 분명히 존재합니다. 사회 초년생이 방을 구하기엔 어렵지 않으나 시간이 지날 수록 월세 부담이 있는 것은 분명합니다.

그렇다면 월세 부담을 덜 수 있는 방법이 있을까요? 이 때는 “전세”를 구하면 됩니다.

전세는 위에서도 설명했듯이 우리나라에만 있는 독특한 제도이며 몇천만원~몇억원의 돈을 집주인에게 계약기간 동안 잠시 맡겨놓고 그 동안 해당 주택을 임차하여 거주하는 주거형태입니다.

따라서 계약 기간 동안에는 집주인(임대인)에게 별도의 “월세”를 지불하지 않아도 됩니다. 전세 계약을 한 기간 동안에는 그만큼 월세를 아낄 수 있는 좋은 제도라고 볼 수 있습니다.

그런데 전세는 세입자에게 월세를 아낄 수 있는 장점이 있는 대신에 단점이 또 있습니다.

• 계약시에 한번에 몇천만원~몇억원의 목돈이 들어가므로 전세금을 마련하기가 사회초년생은 쉽지 않습니다.(물론 은행에서 전세자금대출 등을 받을 수 있습니다)
• 간혹 나쁜 집주인이나 나쁜 공인중개사로 인해 “전세사기”를 당할 염려가 있습니다.
• 집주인의 경제 사정이 어려워지거나 집주인이 보유한 집이 “경매”를 당할 때 내 전세 보증금을 떼일 가능성이 늘 존재합니다. (최근 “빌라왕” 등의 사례)
• 전세보증금보험(전세보증금반환보증) 이라는 제도가 있어서 전세금을 떼인다면 주택도시보증공사에서 전세금을 보증해 주지만 이 또한 5가지 정도의 요건에 해당해야 합니다. 요건에 해당하지 못하면 가입이 불가합니다.
• 계약 기만 만료시에도 집주인의 사정에 의해서 전세 보증금을 즉시 돌려받기 못할 가능성도 존재합니다.

“전세”는 세입자에게 유리하고 목돈을 만들 수 있는 좋은 측면이 있으나 위에서 언급한 사례처럼 단점도 분명 존재합니다. 따라서 전셋집을 구할 때는 비교적 신중할 필요가 있습니다.

그렇다면 어떤 임대 형태로 집을 구하는게 가장 좋을까요? 가장 베스트는 사실 “매매” 입니다. 내가 내 돈을 주고 직접 집을 사는 것이지요. 물론 그 비싼 집을 사는 것은 부담이지만 여력이 되는 사람들은 “대출”을 통해 은행에서 돈을 빌려 “매매”로 집을 마련하기도 합니다.

매매로 집을 구하는게 가장 안전하고 베스트이지만 사회 초년생이나 대다수의 일반 직장인들은 집을 “매매”로 구하는게 쉽지 않은게 현실입니다. 결국 월세/전세로 집을 구해야 하는데 아래에 정리를 한번 해보지요.

• 사회초년생이고 내가 가지고 있는 자본이 충분치 않다. – 월세
• 단기간 거주할 집을 구한다 – 월세
• 내가 모아놓은 돈을 불의의 전세사기로 잃고 싶지 않다 – 월세
• 내가 번 피같은 돈을 거주비용에 낭비하고 싶지 않다 – 전세(보증보험 가입가능시)
• 연봉이 어느정도 되고 다니는 회사가 규모가 크고 안정된 회사다 – 전세(전세대출 이용)
• 자본이 어느 정도 있고 전세보증보험이 가입이 되는 집을 구하고 싶다 – 전세(전세대출 이용)

이 정도로 정리를 해볼 수 있겠습니다. 자본이 일단 충분치 않으면 “월세” 로 집을 구하고 어느정도 자본이 있고 월세를 내고 싶지 않다면 “전세”를 구하면 되겠습니다.

집을 실제로 구하기 전 사전에 알아두면 좋은 지식들

지금까지 집을 구하기 위한 사전 지식들을 정리해 봤습니다. 이제 집을 구해야 하는데요, 여기서 집을 구하기 전에 알아두면 좋은 정보들을 소개해 보겠습니다.

LH의 임대주택 알아보기

LH에서는 집이 없는 서민들이나 청년, 주거 취약 계층에서 저렴한 임대료로 주택을 임대해주는 제도들이 있습니다. 영구임대, 국민임대, 공공임대, 행복주택 등으로 제공됩니다. 좀더 자세한 내용은 아래에서 살펴보세요

LH 임대주택은 일반 주택 시장에서 공급되는 주택에 비해 보증금과 임대료가 많이 저렴한 걸로 알려져 있습니다. 따라서 이제 막 사회에 새 출발을 시작하는 청년들의 경우에는 가뭄에 단비와 같은 제도라고 볼 수 있습니다.

최근에는 “행복주택” 이라는 명칭으로 전국 각 지역에 대학생들이나 청년들을 대상으로 주거 복지를 위해 임대주택들이 들어서고 있습니다. 따라서 이런 임대주택들을 잘 알아보면 주거비용을 줄이는데 도움이 됩니다. 또한 이런 임대주택들은 비교적 최근에 지어지고 깨끗하기 때문에 여성들이 거주하기에도 좋습니다.

LH뿐만 아니라 각 지자체에서도 “행복주택” 과 같은 임대주택을 공급하고 있으니 잘 알아보시기 바랍니다.

청년월세 지원제도 활용

최근에 정부에서는 무주택 청년들을 위해 “청년월세 지원제도”를 운영하고 있습니다. 따라서 요건이 부합하는 무주택 청년들은 정부로부터 월세를 지원받는게 가능합니다.

위 링크를 참조해서 요건이 되는지 알아보시고 월세를 지원 받으시길 바랍니다.

전세자금 대출 활용

전셋집을 구하는데 가장 걸림돌이 되는 것은 “비싼 보증금 마련” 일 가능성이 큽니다.

그런데 현실적으로 사회초년생이나 청년들이 전셋집을 구하고 싶어도 비싼 보증금 때문에 전셋집을 구하는 것을 포기할 경우가 있습니다. 이럴 때는 은행에서 “전세자금 대출” 을 통해 전세 보증금을 마련할 수 있습니다.

전세자금 대출은 시중의 제 1금융권 은행이나 2금융권 은행에서도 받을 수 있습니다. 신용등급이 높거나 직장인일 경우에는 제 1 금융권에서 전세자금을 대출받는게 가능하니 가까운 시중은행에서 상담을 받으면 됩니다.

전세자금 대출을 받아서 전셋집을 구하게 되면 같은 집에서 월세를 내는 것보다 대출 이자가 훨씬 싼 것을 알 수 있습니다. 따라서 전세자금 대출을 적절히 활용하면 주거비용을 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

전세자금 대출은 전세계약이 연장될때 연장할 수 있으며(물론 은행마다 차이가 있음) 전세계약 만료 후에 은행에 전액 상환하는 방식입니다. 따라서 임차인에게는 잘만 활용하면 전세자금 대출도 유용할 수 있습니다.

전세보증금보험 알아보기

전셋집을 구할때 가장 우려스러운 부분이 “전세사기” 나 “경매” 같은 불의의 상황이 발생할 경우입니다. 이럴 때에 자칫하다간 내가 모아놓은 전세금을 날릴 수 있는 심각한 상황에 빠질 수 있습니다.

몇년 전까지만 해도 이런 전세사기나 경매에 대해서 세입자들이 속수무책이었으나 다행히 정부에서 세입자들의 피해를 방지하고자 “전세보증금보험” 제도를 운영하고 있습니다.

전세보증금보험은 내가 전세 세입자인 상태에서 집주인이 불의의 상황으로 인해 집이 경매로 넘어가거나 계약 만료시에 전세금 지급이 불가한 경우 주택도시보증공사에서 대신 전세금을 반환해 주는 보험입니다. 좀더 자세한 내용은 아래를 참고하세요.

따라서 세입자 입장에서는 전세금 떼일 염려 없이 안심하고 전세 계약을 할 수 있습니다. 대신에 전세보증금보험에 가입할 수 있는 주택이 제한적인 부분이 있으므로 전세 계약시에 이 부분을 철저히 알아보고 계약하는게 좋습니다.

계약 전 “등기부등본” 떼어보기

월세나 전셋집을 구할때에 대다수는 “공인중개사”를 통해 집을 계약하게 됩니다. 여기서 대다수의 중개사들은 임대차 계약전 대상 집에 대한 “등기부등본”을 떼어보는 절차를 거칩니다.

대한민국 법원 – 인터넷 등기소 바로가기

그런데 여기서 집주인의 “주택담보대출” 금액이 나타나게 되는데 이 대출금액이 시세에 비해 비율이 높다면 “깡통 전세”의 위험을 가지고 있다고 보면 됩니다. 특히 1호/1채당 집주인이 따로 있는 아파트/오피스텔/빌라 가 아닌 여러 가구들을 1명의 집주인이 소유하고 있는 “다가구” 주택에 대해서는 주의해야 합니다.

특히 “다가구 주택”의 경우에 건물주의 담보 대출이 워낙 많으면 되도록 그 집을 계약하지 않기를 당부드립니다. 건물주의 자금 유동성 문제로 다가구 주택이 경매라도 당하면 나의 소중한 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

집을 급하게 구해야 한다고 해도 “등기부등본”을 통해 계약 주택의 상태를 꼭 확인해보는게 좋습니다. 특히 보증금이 적은 월세보다 “전세”의 경우에는 특히 주의해야 합니다.

실제 집을 구하는 절차 및 방법

자 그러면 집을 구하는 절차에 대해 알아볼까요? 일단 어떤 집을 구할지 정합니다. 여기서는 월세/전세를 구할 것이므로 월세 혹은 전셋 방을 알아봅니다.

부동산 웹 사이트나 부동산 앱으로 사전 조사해보기

최근에는 인터넷과 기술의 발달로 세입자가 굳이 “공인중개사 사무실”을 돌아다니지 않고도 지역의 주택 시세를 빠르게 알 수 있습니다. 네이버 부동산이나 직방, 다방 같은 웹 사이트, 부동산 앱을 이용하면 내가 살고 싶은 지역의 매물과 시세를 금새 파악이 가능합니다.

해당 사이트나 웹으로 시세가 파악되었다면 마음에 드는 물건을 중개하는 공인중개사의 연락처로 매물에 대한 문의를 합니다. 물론 한군데만 정하는거 보다 여러 곳을 정한 다음에 연락을 해보는게 좋습니다.

얼마 전까지만 해도 직방이나 다방 같은 부동산 앱에서 “허위 매물”이 문제가 된적이 있습니다. 허위 매물이란 사진으로는 방의 상태가 좋고 깨끗하면서 시세가 저렴하지만 실제 해당 물건의 공인중개사를 찾아가면 다른 매물을 보여주면서 계약을 유도하는 행위를 뜻합니다. 즉 실제로는 없는 매물인 셈이지요.

따라서 반드시 내가 사진으로 봤던 매물이 있는지 여부를 확인하는게 좋습니다. 그래서 현재도 매물이 있다고 하면 공인중개사와 일정을 잡은 뒤에 공인중개사 사무실로 방문합니다.

공인중개사와 월세/전셋집 확인해보기

사전에 조사한 매물을 확인하고 공인중개사와 방을 보는 일정을 잡았다면 실제로 공인중개사 사무실로 방문하여 사진상으로 봤던 매물을 직접 확인해 봅니다.

대부분의 공인중개사는 사이트나 부동산 앱에 올려놨던 매물 외에 비슷한 매물들을 보유하고 있을 가능성이 높습니다. 따라서 사진상 봤던 매물 외에도 다른 매물들을 반드시 보자고 하는게 좋습니다. 그래야 각 방들의 장단점들이 파악이 되고 내가 살고 싶은 방을 선택할 수 있는 범위가 넓어집니다.

공인중개사가 소개시켜준 집의 방 상태를 꼼꼼히 체크해 봅니다.

내가 살 좋은 방을 고를때 체크 리스트는 아래를 참고해 보시기 바랍니다.

• 통풍이나 환기가 잘 되는 구조인지 확인한다.
• 원룸의 경우에는 옵션(TV, 세탁기, 냉장고, 에어컨, 인덕션(가스렌지), 책상 등)이 잘 구비되어 있는지 확인한다.
• 원룸의 경우에는 인터넷이 옵션으로 들어가 있는 경우가 있다. 이 부분도 체크해본다.
• 화장실이나 싱크대의 수도가 잘 나오는지 확인한다. 화장실의 변기 물도 내려본다.
• 여름의 경우에 습하고 곰팡이가 필수 있으니 벽지 상태를 확인해 본다.
• 반지하는 되도록 피한다.
• 원룸의 경우에 “엘리베이터” 유무와 “주차” 유무도 체크해 본다.
• 일반적으로 원룸의 경우에는 수도요금이 포함인 경우가 많다. 그 외에 전기요금, 가스요금은 별도로 청구되는 경우가 많으니 이 부분도 꼼꼼히 체크한다.
• 주변의 소음이나 사생활 보호에 괜찮은지 여부도 확인한다.
• 교통과 주변 편의시설 유무도 중요하니 집의 위치와 더불어 확인해 본다.
• 입주시 벽지가 지저분한 경우 집주인에게 도배가 가능한지 여부도 문의해본다.
• 아예 빈 방 보다는 사람이 살고 있었던 방이 괜찮을 가능성이 높다.

위 사항을 잘 참고하여 내가 당분간 거주할 집을 고르는데 도움이 되었으면 합니다.

마음에 드는 집 계약하기 및 이사 일정 잡기

이제 마음에 드는 집이 생겼다면 공인중개사에게 계약을 하자고 요청합니다.

만약 집이 마음에 들었지만 바로 계약하기가 망설여지는 경우에는 “가계약금”을 걸어놓기도 합니다. 암묵적인 관행인데 좋은 집의 경우에는 다른 사람도 선호하기 때문에 금방 계약이 될 가능성이 높습니다. 따라서 대략 “10만원” 정도로 계약금을 걸어놓으면 다른 사람에게는 공인중개사들이 그 집을 보여주지 않습니다. 물론 이후에 생각이 바뀌어서 그 집을 계약 못하는 상황이라면 “가계약금”은 공인중개사에게 지급됩니다.

월세/전세 등의 집 계약에는 신중을 가하는게 맞습니다. 자칫 잘못하면 기본 2년간 내 마음에 안드는 집에서 살아야 하기 때문입니다. 물론 계약 만료 기간전에 내가 집주인에게 이사를 가고 싶다고 요청하고 공인중개사에게 수수료를 지급하면서 방을 빼달라고 할 수도 있습니다.(대신에 중개수수료를 지불하고 나가야 하기 때문에 불필요한 비용이 나가게 됩니다.)

하지만 내가 세입자를 구해주지 못하는 경우에는 계약 상태가 유지되기 때문에 집주인(임대인)에게 월세의 경우에는 월세를 지불해야 합니다.(전세의 경우에는 전세금 반환 때문에 세입자를 구해줘야 함) 그래서 계약은 신중히 할 필요가 있습니다.

이런 고민 끝에 최종 계약하기로 결정하였다면 공인중개사 중개하에 임대인(집주인), 임차인(세입자) 간에 부동산 임대차 계약서를 공인중개사 사무실에서 작성하면 되겠습니다.

계약서를 작성하기 전에는 계약 하려는 집의 “등기부등본”을 반드시 확인하시기 바랍니다. 위에서도 언급했듯이 등기부등본을 통해 계약하려는 집의 재무상태를 확인할 수 있습니다. 임대인(집주인)의 대출 비율이 너무 높다면 그 집은 계약을 피하는게 좋습니다.

위의 “부동산 임대차 계약서” 와 같이 공인중개사는 임대인과 임차인 정보를 기재하고 보증금, 계약금, 월세 등의 정보를 기입합니다. 계약기간과 임대인 계좌 정보 등을 기재하고 특이사항 까지 입력한 것을 상호 확인 후에 중개사, 임대인, 임차인의 싸인을 하면 계약이 끝나게 됩니다. (전세는 전세보증금만 기입)

계약금은 일반적으로 보증금의 10% 입니다. 따라서 월세 계약을 했고 보증금이 500만원이라면 50만원을 임대인(집주인)의 계좌에 바로 입금시키면 됩니다.(계약서에 싸인 후 바로 입금을 해야 함) 전세의 경우에는 전세보증금의 10% 입니다. 만약 전세금이 4,000만원이라면 400만원을 계약서 싸인 후 임대인에게 입금시키면 됩니다.

일반적으로 월세는 지역에 따라 다르지만 “후불” 로 임대인에게 지급하는 곳이 대다수입니다. 후불은 입주 후 한달 뒤에 월세를 지급하는 방식입니다. 지역에 따라서는 입주후에 바로 월세를 지급하는 “선불” 방식이 있으므로 공인중개사나 집주인에게 문의를 하면 됩니다.

계약서를 작성할때는 또한 “입주 날짜” 를 정하게 됩니다. 만약 계약하려는 집이 비어있다면 바로 입주가 가능하지만 이미 사람이 살고 있거나 수리 및 도배 등의 작업이 필요하다면 집주인과 이사 일정을 협의해야 합니다. 이사 일정이 협의가 되었으면 계약서에 계약 기간 및 날짜를 기입하면 됩니다.

여기까지 했다면 계약이 끝났고 입주 당일에 임대인(집주인) 에게 보증금 잔금을 지급하고 공인중개사에게 중개수수료를 지급하면 되겠습니다.

이사 당일 및 입주 후 확인해야 될 일들

이제 내가 계약한 집으로 이사를 하게 되었습니다. 이삿짐을 풀고 짐을 정리 한 후에 확인해야 될 점들이 있습니다.

• 전에 사람이 살고 있었다면 전기세 및 가스비 정산 여부를 반드시 확인합니다. 만약 정산이 제대로 되지 않았다면 집주인이나 공인중개사에게 문의하여 정산 처리를 요청하면 됩니다.
• 이전 세입자의 정산 처리가 완료되었다면 내 명의로 가스 연결을 신청하고 전기의 경우에도 내 명의 등록을 신청합니다.
• 도배, 장판 등의 집 수리 부분에 대한 것도 확인합니다. 계약 시에 합의된 부분에 대하여 잘 지켜졌는지 여부를 꼼꼼히 확인한 다음 이행되지 않았다면 “집주인(임대인)” 에게 연락하여 요청을 해야 합니다.
• 월세의 경우에는 입주 후 한달 뒤부터(후불인 경우에) 집주인의 은행 계좌로 “월세”를 이체시키면 됩니다. 간혹 나이든 집주인들의 경우에 현금으로 전달해달라는 경우도 있는데 절대 그렇게 하지 말고 은행 계좌로 이체 시켜야 합니다. 은행 계좌 이체 내역이 증거가 되기 때문입니다. 또한 월세 지불 날짜는 계약서에 작성된 날짜를 되도록 지킵니다.
• 입주 당일에 되도록이면 내가 살고 있는 지역의 관할 복지센터에 가서 “확정일자”를 반드시 받습니다. 특히 전셋집의 경우에는 필수라고 볼 수 있습니다. (주말이면 다음날에 방문할것)
• 월세의 경우에는 “공제”가 될 수 있습니다. 하지만 많은 집주인들이 월세 공제를 달갑지 않아 하는 것은 사실입니다.
• 거주하면서 불편한 사항이나 문제가 발생하면 집주인에게 연락하여 요청하면 됩니다. 다만 무리한 요구(예를 들면 전등을 교체하달라는 등)는 하면 안됩니다.

이제 열심히 일하면서 나만의 주거공간에서 돈을 벌일만 남았군요^^

세입자 팁

세입자로 살게 되면서 제 나름대로 집을 구하는 요령에 대한 팁을 공유해 볼까 합니다. 아래를 확인해 주세요.

• 집을 구할때는 추후 만약의 상황에 대비해서 급히 계약기간 전에 이사갈 가능성이 있으므로 수요가 많거나 교통이 편리한 지역에 구하는게 좋습니다. 또한 월세/전세 등의 매물이 귀한 지역은 그만큼 수요가 끊임없이 있으므로 방을 빼는게 유리합니다.
• 수도권의 경우 역세권에 가까울수록 월세/전세 등의 가격대가 높습니다. 대신에 수요는 꾸준히 있기 때문에 갑자기 방을 뺄 상황이 생길 경우에는 금방 다음 세입자를 구할 가능성이 높기 때문에 수월합니다.
• 위에서도 언급했지만 이미 세입자가 살고 있는 집을 구하는게 좋습니다. 그 이유는 그 집이 살만하기 때문에 세입자가 살고 있다고 보면 됩니다. 뭔가 하자가 있는 집은 이미 비어있거나 방의 먼지가 쌓여 있습니다. 이런 방은 되도록 계약 안하는게 좋습니다.
• 빌라나 다세대 연립 주택의 경우에는 되도록 “엘리베이터” 가 있는 집을 계약하세요. 엘리베이터가 있고 없고는 큰 차이가 있습니다. 특히 여성의 경우에 짐을 옮기려면 엘리베이터가 있는 집이 절대적으로 유리합니다. (가격이 조금 비싸더라도)
• 쾌쾌한 냄새나 하수구 냄새가 심한 집은 통풍이 안되거나 하수구에 뭔가 문제가 있는 집입니다. 또한 여름에 습기가 차는 집이니 주의할 필요가 있습니다.
• 화장실에 창문이 있는 집이 좋습니다. 창문이 없더라도 환풍구가 잘 갖춰져 있는지 반드시 확인합니다.
• 여성의 경우에는 건물의 현관 입구에 보안 장치가 되어 있는 건물이 좋습니다. 즉 아무나 들어올 수 있는 건물은 되도록 피합니다.
• 주차가 반드시 필요하다면 “오피스텔” 이나 “소형 아파트” 를 계약하는게 유리합니다. 특히 수도권의 경우에는 빌라나 연립 다세대 주택은 “주차” 가 가능해도 주차난이 심각한 경우가 대부분입니다.
• 전셋집은 되도록 “전세보증금보험”이 가능한 집을 구하는게 좋습니다. 다만 일반 다가구 빌라나 연립 다세대 주택의 경우에는 주택도시보증공사에서 가입이 안되는 집들이 있습니다. 이부분을 충분히 검토하고 계약을 할 필요가 있습니다.

지금까지 “좋은 집 구하는 방법” 에 대하여 설명해봤습니다. 행복한 생활 되세요^^